Proyecto del jefe de Gobierno, Jorge Macri, para “sanear el mercado inmobiliario".
El jefe de Gobierno, Jorge Macri, busca normalizar las construcciones en la Ciudad, según se desprende de la propuesta parlamentaria para la conformación de un Régimen Especial de Regularización de Construcciones y Obras en Contravención, de acuerdo al marco del Código de Edificación y el Código Urbanístico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Un régimen que tendrá un (1) año de duración, desde la publicación en el Boletín Oficial, con la posibilidad de prorrogarlo por única vez por idéntico plazo, quedando comprendidas las construcciones y obras que no excedan los cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) en contravención al Código de Edificación, fijando límites de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2) para las obras en contravención al Código Urbanístico, dejando establecido que, en estos casos, que podrán regularizar obras en contravención que se encuentren ejecutadas en su totalidad al 1° de abril del 2026.
Un beneficio para regularizar que se extiende a obras que se realicen en predios que se encuentren en proceso de reurbanización, originadas sin la planificación requerida por la normativa aplicable en la materia; obras que se realicen en entidades deportivas sin fines de lucro inscriptas en el Registro Único de Instituciones Deportivas (RUID); obras que se realicen en establecimientos culturales, educativos y de sanidad, sin límite de superficie; y obras que se realicen en clubes sociales y deportivos, sin límite de superficie.
Otro aspecto importante de la propuesta del jefe de Gobierno está dado por las exclusiones al futuro régimen, entre las que se encuentran las obras ubicadas en áreas de Urbanización Parque (UP), con excepción de las obras de dominio público; las que transgredan los usos del suelo previstos en el Código Urbanístico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con excepción de los establecimientos culturales, educativos y de sanidad; las obras que hayan sido ejecutadas invadiendo el dominio público o emplazadas sobre afectaciones, salvo que la superficie a regularizar no exceda los veinte metros cuadrados (20 m2) computando la totalidad de los niveles a regularizar; y las que atenten contra la seguridad, accesibilidad, salubridad o higiene de la Ciudad.
Siendo obligatorio, en todos los casos que se encuentren comprendidos por la norma, cumplir con las medidas de seguridad en materia de incendios, tener medios de salida adecuados para el uso propuesto, contar con condiciones mínimas de seguridad en instalaciones eléctricas y asegurar requisitos mínimos de seguridad que garanticen el correcto funcionamiento de medios mecánicos de elevación, entre otras consideraciones.
Una propuesta de regularización que no excluye la aplicación de las posibles sanciones previstas en el Régimen de Faltas de la Ciudad, donde el propietario de las obras a regularizar deberá abonar los respectivos Derechos de Construcción Sustentable, conforme la Ley Arancelaria vigente, estableciéndose recargos de doscientos cincuenta por ciento (250 %) para obras de menos de cien metros cuadrados (100m2) de superficie total en contravención construida; de trescientos cincuenta por ciento (350 %) para obras a partir de los cien metros cuadrados (100m2) y hasta los mil metros cuadrados (1.000m2) inclusive de superficie total en contravención construida; de setecientos por ciento (700 %) para obras mayores a mil metros cuadrados (1.000m2) de superficie total en contravención construida; y en el caso de tratarse de obras destinadas exclusivamente al uso de vivienda individual o colectivo con tejido carpeta afectadas al régimen de propiedad horizontal, se aplicará un doscientos cincuenta por ciento (250 %) para obras en contravención, sin límite de superficie.
Uno de los aspectos centrales del proyecto es la creación del “Derecho de Construcción de Obras en Contravención al Código Urbanístico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, para las futuras construcciones que no excedan los dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2) en contravención al Código Urbanístico de la Ciudad, las cuales quedarán a derecho pagando la multa correspondiente, estableciéndose excepciones, aunque dejando en manos de la Autoridad de Aplicación la posibilidad de acordar planes de facilidades de pago, de carácter general.
A la hora de fundamentar esta propuesta, Jorge Macri explica que el futuro régimen busca “resolver las mejoras o ampliaciones edilicias efectuadas sin declarar y la regularización de edificaciones que, como consecuencia de la dinámica del desarrollo inmobiliario en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o desconocimiento de los particulares de las normas que rigen la temática, han sido construidas incumpliendo el Código de Edificación y el Código Urbanístico de la Ciudad”.
Entendiendo que, aparte de la cuestión administrativa, la persistencia de estas situaciones fuera de la normativa vigente “representa una carga económica injusta para los propietarios, en tanto afecta directamente el valor de mercado de los inmuebles y limita su aptitud para acceder al crédito hipotecario, con impacto directo en la movilidad social y el desarrollo de un sector estratégico para la Ciudad”.
Finalmente, asegurando que se trata de una iniciativa de “carácter excepcional”, el jefe de Gobierno explica que se busca “sanear el mercado inmobiliario sin generar privilegios ni inequidades”, con la intención de “garantizar el respeto a quienes cumplieron con la normativa”, por medio de un régimen que “no constituye una amnistía gratuita, sino un proceso de normalización que exige el pago de derechos y recargos que funcionan como la contraprestación necesaria para la recuperación del valor pleno del bien”.
