Importante propuesta parlamentaria del diputado Emmanuel Ferrario.
En muchos barrios de la Ciudad se encuentran estructuras edilicias de hormigón que no han llegado a convertirse en edificios debido a diferentes razones ajenas a la solidez de la propia construcción. Estas interrumpen el desarrollo inmobiliario y dan como resultado una obra inconclusa que el diputado Emmanuel Ferrario califica como “esqueletos urbanos”.
El legislador señala que estas moles se han incorporado al paisaje de los vecinos y vecinas que conviven con ellas, y advierte que son estructuras que “interrumpen el tejido urbano, deterioran los barrios y representan un potencial habitacional desperdiciado en una ciudad que necesita más vivienda asequible”. En los fundamentos del proyecto presentado para abordar esta situación, explica que, más allá de las causas que llevaron al abandono, estas estructuras “generan inseguridad, degradan el entorno y subutilizan suelo urbano en una ciudad donde el acceso a la vivienda es cada vez más difícil”.
Dado que el sector privado no puede ser obligado a retomar las condiciones del proyecto inconcluso, el diputado pone el acento en ubicar al Gobierno en el rol de “crear las condiciones para que hacerlo sea posible y conveniente”. Lejos de establecer sanciones, la iniciativa busca generar oportunidades mediante un régimen “voluntario, escalonado y condicionado al cumplimiento efectivo”.
Para evitar especulaciones y asegurar el foco de la medida, la letra del proyecto define con precisión técnica qué es un "esqueleto urbano": debe tratarse de edificaciones frenadas desde hace un mínimo de cinco años, que registren un avance constructivo de al menos el 60% —acreditado bajo parámetros objetivos del Código de Edificación— y que posean dimensiones considerables, fijando un piso de 500 metros cuadrados de superficie de lote y no menos de 2.000 metros cuadrados cubiertos construidos.
En la práctica, explica Ferrario, todo beneficio fiscal que se conceda deberá estar atado a un “Plan de Adecuación aprobado, a un cronograma verificado por la Autoridad de Aplicación y, fundamentalmente, a un compromiso genuino de asequibilidad habitacional”; es decir, que se concrete el destino residencial en beneficio de la comunidad.
Sobre esta base, para aquellas propuestas que se perfilen en este sentido, se proyectan tres tipos de incentivos. Por un lado, en materia fiscal, la exención del ABL durante el período de obra y la posibilidad de compensar deudas preexistentes con la Ciudad mediante acuerdos vinculados al avance de los trabajos. En segundo término, en materia financiera, el desarrollador podrá optar entre un subsidio directo de hasta el 25% del presupuesto de finalización o el acceso a líneas de crédito UVI del Banco Ciudad con una bonificación del 40% sobre la tasa de mercado y hasta quince años de amortización. Además, en materia administrativa, la reglamentación podrá establecer circuitos simplificados para la gestión de trámites de obra, reduciendo la burocracia que hoy desincentiva incluso a quienes quieren avanzar.
Se trata de incentivos que serán liberados en “forma escalonada, previa verificación del avance comprometido”, dice Ferrario, dejando en claro que “el incumplimiento suspende automáticamente los tramos pendientes y obliga a la devolución de lo ya percibido”, lo que deja fuera de toda posibilidad cualquier intento oportunista.
Otra cuestión importante para garantizar la viabilidad de la propuesta está en la posibilidad de realizar la “transferencia automática de beneficios ante un cambio de titularidad, evitando que un nuevo desarrollador deba empezar de cero cuando adquiere un inmueble con Plan aprobado”. De este modo, se establece la necesidad de “dinamizar el mercado de activos paralizados y facilitar que quienes sí tienen capacidad de ejecución puedan hacerse cargo de proyectos que otros no pudieron concretar".
Si un desarrollador incurre en retrasos significativos e injustificados, la Ciudad suspenderá automáticamente los desembolsos y otorgará un plazo de 90 días para regularizar la situación. De persistir el incumplimiento en el plazo final otorgado, la ley contempla la pérdida automática de todos los beneficios y la obligación de restituir los incentivos ya percibidos con más intereses, habilitando el camino de la ejecución fiscal según el Código Fiscal de la Ciudad. Solo ante causas de fuerza mayor debidamente documentadas se podrá otorgar una prórroga única de hasta 360 días corridos.
La financiación del programa correrá por cuenta de las partidas presupuestarias del Ministerio de Desarrollo Urbano, que una vez promulgada la reglamentación podrá fijar cupos anuales de proyectos y montos máximos de asistencia según la disponibilidad económica. Para garantizar la transparencia del sistema, el Poder Ejecutivo quedará obligado a rendir cuentas enviando un informe semestral a la Legislatura porteña, en el que se detallará el avance de cada obra recuperada y las sanciones aplicadas.
